Não vai explodir o sistema financeiro, mas vai ser assustador
Ao longo da última década, possuir uma casa significou dinheiro fácil. Os preços subiram de forma confiável por anos e depois ficaram bizarramente balísticos na pandemia. No entanto, hoje, se sua riqueza está amarrada a tijolos e argamassa, é hora de ficar nervoso. Os preços das casas estão caindo em nove economias ricas. As quedas na américa são pequenas até agora, mas nos mercados mais selvagens já são dramáticas. No Canadá, casas enlouquecidas por condomínios custam 9% menos do que em fevereiro. À medida que a inflação e a recessão perseguem o mundo, é provável que haja uma correção cada vez mais profunda – até os agentes imobiliários estão sombrios. Embora isso não vá detonar os bancos globais como em 2007-09, vai intensificar a recessão, deixar uma coorte de pessoas com finanças destruídas e iniciar uma tempestade política.
A causa da crise é o aumento das taxas de juros: nos Estados Unidos, os compradores em potencial estão assistindo, horrorizados, quando a taxa de hipoteca de 30 anos atingiu 6,92%, mais do dobro do nível de um ano atrás e a mais alta desde abril de 2002. A mini pandemia -bolha foi alimentada por cortes de taxas, dinheiro de estímulo e uma busca por mais espaço suburbano. Agora, a maior parte disso está indo em sentido inverso. Tomemos, por exemplo, alguém que um ano atrás poderia colocar $ 1.800 por mês em uma hipoteca de 30 anos. Naquela época, eles poderiam ter emprestado $ 420.000. Hoje o pagamento é suficiente para um empréstimo de US$ 280.000: 33% a menos. De Estocolmo a Sydney, o poder de compra dos mutuários está em colapso. Isso torna mais difícil para os novos compradores comprar casas, diminuindo a demanda e pode espremer as finanças dos proprietários existentes que, se não tiverem sorte, podem ser forçados a vender.
A boa notícia é que a queda dos preços das casas não causará um colapso financeiro épico nos Estados Unidos, como ocorreu há 15 anos. O país tem menos empréstimos arriscados e bancos mais bem capitalizados que não apostaram em títulos subprime desonestos. Tio Sam agora subscreve ou securitiza dois terços das novas hipotecas. Os grandes perdedores serão os contribuintes. Por meio de esquemas de seguro do Estado, eles correm o risco de inadimplência. À medida que as taxas sobem, eles ficam expostos a perdas por meio do Federal Reserve, que possui um quarto dos títulos lastreados em hipotecas.
Alguns outros lugares, como a Coréia do Sul e os países nórdicos, tiveram acelerações mais assustadoras nos empréstimos, com dívidas familiares em torno de 100% do PIB. Eles podem enfrentar perdas desestabilizadoras em seus bancos ou empresas financeiras paralelas: o chefe do banco central da Suécia comparou isso a “sentado no topo de um vulcão”. Mas a pior crise financeira relacionada à habitação do mundo ainda estará confinada à China, cujos problemas – vasto excesso especulativo, greves de hipotecas, pessoas que pagaram antecipadamente por apartamentos que não foram construídos – estão, misericordiosamente, contidos dentro de suas fronteiras.
Mesmo sem um colapso bancário global sincronizado, porém, a desaceleração do setor imobiliário será sombria. Primeiro, porque os mercados imobiliários emperrados são um empecilho para o mercado de trabalho. À medida que as taxas sobem e os preços se ajustam gradualmente, a incerteza faz com que as pessoas hesitem em se mudar. As vendas de casas existentes nos Estados Unidos caíram 20% em agosto ano a ano, e a Zillow, uma empresa imobiliária, relata 13% menos novos anúncios do que a norma sazonal. No Canadá, os volumes de vendas podem cair 40% este ano. Quando as pessoas não podem se mover, isso diminui o dinamismo dos mercados de trabalho, uma grande preocupação quando as empresas estão tentando se adaptar à escassez de trabalhadores e à crise de energia. E quando os preços caem, os proprietários podem descobrir que suas casas valem menos do que suas hipotecas, dificultando ainda mais a recuperação – um problema que afligiu muitas economias após a crise financeira global.
Os preços mais baixos das casas também prejudicam o crescimento de uma segunda maneira: tornam os consumidores já sombrios ainda mais miseráveis. Em todo o mundo, as casas valem cerca de US$ 250 trilhões (para comparação, os mercados de ações valem apenas US$ 90 trilhões) e representam metade de toda a riqueza. À medida que esse edifício de capital desmorona, é provável que os consumidores reduzam os gastos. Embora uma economia mais fria seja o que os bancos centrais pretendem trazer ao elevar as taxas de juros, o colapso da confiança pode ganhar um impulso próprio.
Um outro problema é a dor concentrada suportada por uma minoria de proprietários. De longe, os mais expostos são aqueles que não fixaram as taxas de juros e enfrentam contas de hipoteca crescentes. Relativamente poucos estão nos Estados Unidos, onde as hipotecas subsidiadas de taxa fixa de 30 anos são a norma. Mas quatro em cada cinco empréstimos suecos têm um período fixo de dois anos ou menos, e metade de todas as hipotecas de taxa fixa da Nova Zelândia foram ou devem ser refinanciadas este ano.
Quando combinado com um aperto no custo de vida, isso aponta para um número crescente de famílias em dificuldades financeiras. Na Austrália, talvez um quinto de toda a dívida hipotecária é devido por famílias que verão seu fluxo de caixa extra cair em 20% ou mais se as taxas de juros subirem conforme o esperado. Na Grã-Bretanha, 2 milhões de famílias podem ver suas hipotecas absorverem outros 10% de sua renda, de acordo com uma estimativa. Aqueles que não podem arcar com os pagamentos podem ter que jogar suas casas no mercado.
É aí que entra a dimensão política. Os mercados imobiliários já são um campo de batalha. A burocracia torna muito difícil construir novas casas nas grandes cidades, levando à escassez. Uma geração de jovens no mundo rico sente que foi injustamente excluído da casa própria. Embora os preços mais baixos das casas reduzam o depósito necessário para obter uma hipoteca, são os compradores de primeira viagem que mais dependem do financiamento da dívida, que agora é caro. E toda uma nova classe de proprietários financeiramente vulneráveis está prestes a se juntar às fileiras dos descontentes.
Propriedades perigosas
Tendo socorrido a economia repetidamente nos últimos 15 anos, a maioria dos governos ocidentais será tentada a socorrê-la mais uma vez. Nos Estados Unidos, os temores de uma calamidade imobiliária levaram alguns a instar o Fed a desacelerar seus aumentos de taxas vitais. A Espanha está considerando limitar o aumento dos pagamentos de hipotecas, e a Hungria já o fez. Espere mais países a seguir.
Isso pode fazer com que as dívidas dos governos aumentem ainda mais e encorajar a ideia de que a casa própria é uma aposta de mão única apoiada pelo Estado. E também faria pouco para resolver os problemas subjacentes que atormentam os mercados imobiliários do mundo rico, muitos dos quais são devidos a intervenções governamentais mal orientadas e excessivas, de subsídios hipotecários e impostos distorcidos a regras de planejamento excessivamente onerosas. À medida que uma era de baixas taxas de juros chega ao fim, uma crise no preço das casas está chegando – e não há garantia de um mercado imobiliário melhor no final de tudo.
